operat szacunkowy z oszacowania prawa wŁasnoŚci nieruchomoŚci gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji, poŁoŻonej w obrĘbie k Author: Dominika Chmielewska 45 downloads 0 Views 3MB Size
Usługi architektoniczne, budowlane, inżynieryjne i kontrolne Zaloguj się by pobrać plik pdf Tryb zamówienia Wynik Rodzaj zamówienia Usługi Tytuł Usługa sporządzenia operatu szacunkowego w celu określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej z uwzględnieniem wartości gruntu oraz nakładów na nieruchomości poł. Radom ul. Warszawska. Zamawiający Dostępne dla zalogowanych Miejsce realizacji Radom Data publikacji 2022-07-19 Kod CPV 703000004 Obsługa nieruchomości realizowana na zasadzie bezpośredniej płatności lub umowy 713190007 Usługi biegłych Numer wyniku 3996543 Zaloguj się by zobaczyć treść ogłoszenia Używając tego serwisu zgadzasz się na przechowywanie plików cookies w przeglądarce na Twoim komputerze. Kontynuuj
Sposób składania wniosku o podział działki rolnej zależy od tego, w jakim trybie działka ma być podzielona. W przypadku podziału w trybie geodezyjnym, właściciel nieruchomości gruntowej musi złożyć wniosek do geodety, po czym przekazać dokumentację do uwierzytelnienia przez państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny.
Gmina jest zainteresowana kupnem nieruchomości gruntowej zabudowanej. W tym celu zleciła opracowanie operatu szacunkowego wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb kupna. Cena tej nieruchomości według wyceny gminy jest znacznie niższa (o połowę) od przedłożonej przez właściciela wyceny. Czy gmina powinna kupić nieruchomość za cenę własnej wyceny, czy też może ją kupić za cenę ustaloną w ramach negocjacji (ustaloną jako średnią arytmetyczną dwóch wycen)? Czy skarbnik gminy składając kontrasygnatę przy zakupie nieruchomości według ceny niezgodnej z wyceną własną narusza art. 44 ? OdpowiedźW granicach określonych stosowną uchwałą rady gminy, która określa zasady nabywania nieruchomości oraz z uwzględnieniem zabezpieczonego poziomu środków w planie finansowym jednostki istnieje daleko idąca autonomia stron transakcji w zakresie ustalenia ceny transakcyjnej. Wartość nieruchomości ustalona wg operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego jest w praktyce jedynie punktem wyjścia do negocjacji cenowych. Może ona być po zaakceptowaniu przez obie strony faktyczną ceną, ale nie musi nią być. Jeżeli więc przedmiotem transakcji ma być niezbędna z punktu widzenia interesów gminy nieruchomość to wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Gmina ma więc nie tylko prawo, ale i obowiązek prowadzenia negocjacji cenowych (z punktem wyjścia ceny oszacowania) tak, aby zaplanowany efekt uzyskać przy minimalnych nakładach, a cena może się w ich trakcie ustalić w sposób pierwotnie nieprzewidywalny i często oderwany od wycen rzeczoznawców. UzasadnienieZasady gospodarki finansowej gmin, w tym zasady regulujące nabywanie nieruchomości, określają: - ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240) - dalej ; - rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych (Dz. U. Nr 241, poz. 1616 z późn. zm.) ; - ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej ; - ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej W pierwszym rzędzie należy przestrzegać zasady, iż kierownicy państwowych jednostek budżetowych (analogiczne zasady powinny być stosowane w odniesieniu do samorządowego sektora) dokonują wydatków do wysokości kwot ujętych w planie finansowym jednostki, przeznaczonych na dany cel lub zadanie, a wydatki powinny być dokonywane w sposób celowy i oszczędny, z zachowaniem zasady uzyskania najlepszych efektów z poczynionych nakładów. Z kolei art. 44 wskazuje, iż wydatki publiczne mogą być ponoszone na cele i w wysokości ustalonych w ustawie budżetowej, uchwale budżetowej jednostki samorządu terytorialnego i w planie finansowym jednostki sektora finansów publicznych. Wydatki publiczne powinny być dokonywane w sposób celowy i oszczędny, z zachowaniem zasady uzyskiwania najlepszych efektów z danych nakładów oraz optymalnego doboru metod i środków służących osiągnięciu celów, a także w sposób umożliwiający terminową realizację zadań; Jednocześnie (art. 46 ust. 1 ) jednostki sektora finansów publicznych mogą zaciągać zobowiązania do sfinansowania w danym roku do wysokości wynikającej z planu wydatków lub kosztów jednostki, pomniejszonej o wydatki na wynagrodzenia i uposażenia, składki na ubezpieczenie społeczne i Fundusz Pracy, inne składki i opłaty obligatoryjne oraz płatności wynikające z zobowiązań zaciągniętych w latach poprzednich, z zastrzeżeniem art. 136 ust. 4 i art. 153 o charakterze szczególnym jest tu określająca kompetencje zastrzeżone dla rady gminy. W myśl tych postanowień do właściwości rady gminy zastrzeżono wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej, przy czym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy (art. 18 ust. 2 pkt 9 ). W sensie kompetencyjnym na podstawie określonych przez radę gminy zasad nabywania nieruchomości należy dokonać stosownych zapisów w planie finansowym i w granicach zaplanowanych na ten cel wydatków istnieje swoboda podejmowania decyzji. Z kolei w odniesieniu do zasad ustalania akceptowalnej ceny nabywanej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy , a w szczególności jej art. 149-156. W odniesieniu do kontrasygnaty skarbnika jego podpis nie naruszy zasad określonych w art. 44 jeżeli: - nabyto nieruchomość na zasadach określonych stosowna uchwałą rady gminy; - środki na ten cel są zabezpieczone w planie finansowym. Nadmienić tu należy, iż złożenie podpisu przez głównego księgowego (skarbnika) oznacza wyłącznie: - brak zastrzeżeń do merytorycznej prawidłowości operacji i jej zgodności z prawem; - brak zastrzeżeń do kompletności oraz formalno-rachunkowej rzetelności i prawidłowości dokumentów dotyczących tej operacji; - iż zobowiązania wynikające z operacji mieszczą się w planie finansowym oraz harmonogramie dochodów i wydatków, a jednostka posiada środki na ich pokrycie. Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego AdministracjaPrzydatne materiały: Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240 ze zm.) Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych (Dz. U. Nr 241, poz. 1616 z późn. zm.) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Wartość odtworzeniowa nieruchomości – jest określana, gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku. Wartość odtworzeniową stosuje się również wówczas, gdy ma ona oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, a także przy
. Zasady wyceny i sporządzania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zajmę się dziś tymi przepisami, które dotyczą pytania i zacznę od art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dyspozycje dla rzeczoznawcy majątkowego jak dokonać ma takiej wyceny zawarte są dalej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zacznę od par. 28 rozporządzenia jw., który reguluje bardzo wiele ważnych kwestii. Zacznijmy od: 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. 2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. 4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2. Przepisy jw. nie odpowiadają jeszcze na zadane pytanie w tym wpisie ale regulują podstawowe zasady wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, dlatego warto je przytoczyć i podkreślić: mamy tu nakaz stosowania podejścia porównawczego, do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane, do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności, w/w mają pochodzić z transakcji sprzedaży. Przy okazji zajrzyj do par. 5 rozporządzenia jw. oraz do tego wpisu: #20 Co konkretnie oznaczają określenia: opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty? Ustęp 5 par. 28 wskazuje także daty istotne dla tych czynności, a także wskazuje co należy uwzględnić jeśli chodzi o funkcję nieruchomości, odpowiadając już na zadane pytanie: 5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Par. 5 nakazuje zatem: datę cen przyjąć aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem), datę stanu nieruchomości (oczywiście gruntowej, bo tylko grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste) aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem), uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Odpowiadając na zadane pytanie główne, tj.: 👉czy wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonuje się biorąc pod uwagę plan miejscowy czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste? należy odpowiedzieć, że wyceny dokonuje się “z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, a nie zgodnie z planem miejscowym. Zatem jeśli będzie tu rozbieżność – inne przeznaczenie w planie miejscowym niż cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – w tym, szczególnym celu wyceny, będziemy brać pod uwagę cel oddania w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego. . Wskazany przepis wskazuje jednak konieczność uwzględnienie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajrzyjmy zatem co w nim zapisano: Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Z ustawy i przepisu jw. wynika zatem, że jeśli w okresie pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste a dokonywaniem przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste doszło do tzw. trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, to wówczas wyceny dokonuje się z uwzględnieniem tego “nowego” celu (spowodowanego trwałą zmianą sposobu korzystania). . Ale uwaga!!! Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego obejmują wycenę nieruchomości, a nie decydowanie czy uznawanie jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste czy też uznanie jakoby doszło faktycznie do trwałej zmiany sposobu korzystania! Taką informację i potwierdzenie rzeczoznawca majątkowy powinien uzyskać w organie reprezentującym właściciela nieruchomości (a właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Zatem ja osobiście, za każdym razem kiedy miałabym taką wycenę na biurku, zwróciłabym się z pisemnym zapytaniem do reprezentującego właściciela organu: jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste? czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, a jeśli tak to jaka jest to zmiana, wniosłabym o dołączenie dokumentu, który potwierdza w/w. . Uwaga 1 do tego tematu. Może się zdażyć sytuacja, że z umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) wynika, że “cel oddania w użytkowanie wieczyste jest zgodny z planem miejscowym” . W takiej sytuacji należałoby się kierować tym planem. Ale tu znowu uwaga, może być zapis – szczególnie w decyzjach to spotkałam, że “grunt winien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym”. Taki zapis w decyzji dotyczy jedynie sposobu wykorzystania, a nie celu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zatem można by twierdzić, że decyzja została jednak wydana bez jednoznacznego wskazania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Z tego powodu także, rzeczoznawca nie powinien brać na siebie obowiązku ustalania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a jedynie wyceną. . Uwaga 2 do tego tematu. Może się zdążyć, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) nie wskazała celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że: Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Skoro przepis wskazał jak określa się w takiej sytuacji stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste to analogicznie należałoby cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określić zgodnie ze sposobem korzystania z tej nieruchomości (w dniu aktualizacji opłaty). O takie potwierdzenie także wystąpiłabym do organu jw. . Uwaga 3 do tego tematu. Przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba zbadać i przedstawić w takim operacie szacunkowym. Jest to normatywna część każdego operatu szacunkowego. Zajrzyj przy okazji do wpisów: #17 Jak dokonać wyceny w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego? oraz #14 Czy nadal dokonuje się wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe? Mogą Cię zainteresować! Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu! Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu! ——————– Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości. Zapraszam!
. 32 131 796 117 767 303 605 182
operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej
